Analyseinhalt

Wettbewerbsvorteil im Finanzierungsgeschäft  

Die verschärften Zinskonditionen durch die misstrauisch gewordenen Investmentbanken helfen den Mezzanine-Opportunity-Kapitalgebern, im Vergabewettbewerb von lukrativen Krediten bessere Konditionen durchzusetzen: höhere laufende Verzinsungen und höhere Gewinnbeteiligungen/ Exitfees. Die Auswahl der Investitionsorte - selektiv über die Wachstumsstandorte der USA verteilt - zeigen, wo die Zielfonds ihr Schwerpunkt- Know-how konzentriert haben. Sie belegen deren detaillierte Lokalkenntnis. Beispiele für erfolgreiche Mezzanine-/Opportunity-Investitionsregionen aus Vorgängerinvestitionen: Silver Spring, Mau, H, Boston, MA, St.Thomas Virgin Islands, Washington, Braintree, MA, Radnor, Pennsylvania, Salem, NH, Los Angeles, CA, Miami, FL, Bethesda, MD, Shrewsbury, MA. Der nachhaltige Erfolg der committeten Zielfonds wurde möglich durch die für Mezzanine-Loans typische Risikosicherungsstruktur: Nach erstrangiger Besicherung durch den Kernkredit (die A-Note), fordern Mezzanine-Investoren Sicherheiten, wie z.B. ein Vielfaches des jährlichen Cash Flows aus dem operativen Ergebnis des Investitionsobjektes (NOI). Bedingung: Die gesamten jährlichen Schulden - inkl. aller Kosten - müssen von den laufenden Einnahmen mindestens gedeckt sein. Nichteinhaltung kann zur Ablehnung des Kredits führen, es sei denn die Verpfändung anderer Wirtschaftsgüter des Unternehmens, wie z.B. Aktien/Wertpapiere, gelingt. In diesem Fall ist - bei Störung der Kreditrückzahlungen - eine Zwangsrealisierung deutlich schneller möglich (ca. 1-2 Wochen) als bei einer gesetzlich vorgeschriebenen Zwangsversteigerung (1. Mortgage, ca. 12-16 Monate). Je höher der Cash Flow aus dem Projekt und je höher die Bonität des Unternehmens, desto geringer das Ausfallrisiko. Deshalb sind Mezzanine-Loans bei institutionellen Investoren sehr beliebt: "with a mezzanine fund ... they end up with a better risk position" (im Vergleich zu Private Equity, Nick Petrusic, GSC Partners Europa, EUR 1,1 Mrd. unter Management seit 2001).

Dem Kreditgeber müssen oft auch Mitspracherechte im Vorstand des Kreditnehmers eingeräumt werden, "have a vote on the companies board of directors", aus Mezzanine Gains Ground, Investors Chronicle, und Investoren "take a decisive action if the company does not meet its financial projections". Deutlich wird, dass bei Finanzierungen dieses Typs Überschuldungen wie bei Subprimekrediten nicht möglich sind. Der Kapitalgeber ist Partner des Schuldners und bestimmt die Mittelverwendung maßgeblich mit: "restrictions how owners spend their money" (Petrusic). Er gibt die Finanzmittel nur für wer tbildende Investitionen frei, nicht für Konsum wie bei Subprimekrediten. Ferner dürfen die Gesamtkreditmittel inkl. Mezzanine (2. Mortgage) den Beleihungswert von 90 % des echten (!) Verkehrswertes in der Regel nicht überschreiten. Gefordert werden mindestens 3 Bilanzen, ein Immobiliengutachten, lückenlose Dokumentation über die eingegangenen Verbindlichkeiten, Kosten und Ertragspläne zum Projekt und zum Gesamtunternehmen (weit entfernt von Subprimekreditkonditionen). Die laufende Verzinsung für einen Mezzanine-Kredit liegt beispielhaft zurzeit zwischen 12 % und 15 % p.a., mit dem Recht, den Kredit ohne Vorfälligkeit sverzinsung jederzeit zurückführen zu dürfen. So sind die kurzen Laufzeiten von oft nur einem Jahr bei nachweislich hohen Cash Flows der Schuldner zu erklären. Der Schuldner muss systemgemäß jedoch eine Commitment Fee von ca. 3 % und eine Exit-Fee von 5-10% der Schuldsumme entrichten.